Bienes raíces como una opción de inversión EB-5: Lo que los inversionistas deben saber
El Programa de Inversionistas Inmigrantes EB-5, creado por el Congreso en 1990, es uno de los varios caminos de visas estadounidenses, diseñadas para estimular el crecimiento de la economía y la creación de empleo. Esta visa les permite a los ciudadanos extranjeros obtener la residencia permanente invirtiendo capital en proyectos calificados que generen puestos laborales para los trabajadores estadounidenses.
Los inversionistas pueden elegir entre una gran variedad de industrias bajo EB-5, según los objetivos que tengan y la tolerancia al riesgo. Entre las industrias, la inversión EB-5 en proyectos inmobiliarios ha surgido como una ruta elegida frecuentemente.
En este artículo, exploramos por qué el sector inmobiliario suele ser considerado para le programa EB-5, cómo se estructuran los proyectos inmobiliarios para cumplir con los requisitos EB-5, los beneficios y riesgos potenciales, así como las tendencias actuales en 2025. Es importante destacar que el sector inmobiliario es solo una de las muchas opciones válidas dentro del programa EB-5, y que cada inversionista debe evaluar con cuidado todas las oportunidades disponibles.
¿Qué es el Programa EB-5?
Básicamente, el programa EB-5 les permite a los ciudadanos extranjeros un camino para obtener la residencia permanente en los EE. UU. al realizar una inversión calificada. Los requisitos del programa incluyen:
Monto de inversión: El monto mínimo de inversión es de $1,050,000 en un área estándar o $800,000 si el proyecto se encuentra en un Área de Empleo Específica (TEA), que puede ser rural o designada como de alto desempleo.
Creación de empleo: Cada inversión debe preservar o crear al menos 10 empleos de tiempo completo en los EE.UU. para trabajadores calificados. Los puestos de empleo se deben mantener por al menos dos años.
Tipos de proyectos: Los inversionistas pueden hacer una inversión directa, administrando la actividad comercial ellos mismos, o invirtiendo a través de un centro regional, una organización preaprobada por el Servicio de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos (USCIS) para agrupar fondos EB-5 en proyectos más grandes.
Es importante comprender estos fundamentos porque explican por qué los proyectos inmobiliarios están estructurados para cumplir con los criterios EB-5 de manera eficiente.
Descripción general de las opciones de inversión EB-5
Antes de examinar el negocio de bienes raíces, es útil comprender los dos caminos principales de EB-5:
- Inversión directa: Implica la participación activa del inversor y es adecuada para aquellos que desean una supervisión directa.
- Inversión del Centro Regional: La opción más común que agrupa el capital de múltiples inversionistas EB-5. Pueden incluir trabajos directos, indirectos e inducidos utilizando modelos económicos.
La mayoría de los proyectos inmobiliarios EB-5 entran en la categoría de centro regional, ya que esta estructura permite medir la creación de empleo tanto a partir de la actividad de construcción como de las operaciones en curso.
Para obtener más información sobre los proyectos de los Centros Regionales, consulte nuestra guía completa: Explicación de las opciones de inversión EB-5: Modelos Directos frente a centros regionales
El abogado de inmigración de Colombo & Hurd, Dallan Bunce, es miembro de los Colegios de Abogados de Nueva York y Washington. Cuenta con estudios avanzados en derecho internacional y una amplia trayectoria representando a inversionistas en peticiones EB-5 y E-2. Gracias a su experiencia, ha ayudado a numerosos clientes a enfrentar con éxito casos complejos de inmigración. Sobre la visa de inversión EB-5, el abogado Bunce señala:
“La presentación simultánea de una Petición de Inmigrante por parte de un Inversionista de un Centro Regional junto con una Solicitud de Ajuste de Estatus sigue siendo uno de los caminos más rápidos para obtener la residencia permanente condicional. Contar con la asesoría de un abogado competente en el proceso de solicitud EB-5 es esencial para transitar este camino con seguridad. Sin dicha asistencia, los solicitantes se exponen a retrasos, negaciones o consecuencias legales imprevistas que podrían poner en riesgo sus objetivos migratorios.”
El interés de los inversores en los proyectos inmobiliarios EB-5
La inversión inmobiliaria EB-5 ha ganado terreno por muchas razones prácticas. Uno de los aspectos más señalados es su tangibilidad. Debido a que estos proyectos involucran desarrollos físicos, como edificios o infraestructuras, frecuentemente los inversores pueden observar el progreso a medida que avanza la construcción y una vez que los proyectos están a punto de completarse. Esta visibilidad proporciona una idea clara de cómo se utiliza el capital en tiempo real.
Otro factor es la creación de puestos de trabajo. Los desarrollos inmobiliarios suelen generar empleo tanto en la construcción como en las operaciones en curso. Desde los trabajadores que construyen el proyecto hasta los equipos que luego lo administran o mantienen, los efectos en el empleo a menudo se pueden medir con un grado de claridad que se alinea con los requisitos EB-5.
También existe una cuestión de precedentes. Los bienes raíces han sido durante mucho tiempo parte del panorama EB-5, y esta historia ha creado un acervo de experiencias entre los abogados, los economistas y los centros regionales que trabajan regularmente con tales proyectos. Ese historial establecido puede ser tranquilizador para los inversores que prefieren procesos bien documentados.
Por último, la documentación juega un papel fundamental. Los presupuestos de la construcción, las estructuras de financiamiento y los planes operativos en bienes raíces a menudo se detallan de una manera que concuerda con el cumplimiento normativo. Este nivel de transparencia hace que los proyectos demuestren fácilmente cómo cumplen con los estándares establecidos por la agencia USCIS.
Mecánica de la inversión inmobiliaria EB-5
La inversión en bienes raíces encaja perfectamente dentro del requisito de creación de empleo del programa EB-5., de la siguiente manera:
Trabajos directos: Puestos de empleo que existen en el sitio del proyecto, como trabajadores de la construcción, ingenieros, administradores de propiedades o personal de hoteles.
Empleos indirectos: Aquellos creados por proveedores que proporcionan materiales y servicios al proyecto. Por ejemplo, un aserradero o una empresa de diseño.
Empleos inducidos: Empleos generados en la economía local a medida que los trabajadores gastan sus salarios, como en restaurantes, tiendas o transporte.
Para obtener un desglose detallado, consulte nuestra fuente sobre Comprender el requisito de creación de empleo EB-5: una guía para inversionistas.
Beneficios de los bienes raíces en el contexto EB-5
Los bienes raíces ofrecen ventajas específicas dentro del marco EB-5:
Tranquilidad respaldada por activos: Con frecuencia los inversores se sienten más cómodos sabiendo que su inversión está vinculada a una estructura física en lugar de un modelo de negocio intangible.
Diversidad de financiamiento: Muchos proyectos inmobiliarios cuentan con financiamiento senior de bancos u otros prestamistas, lo que los hace menos dependientes únicamente de los fondos EB-5.
Disponibilidad de proyectos: Debido a su popularidad, generalmente hay muchos proyectos inmobiliarios EB-5 en el mercado, lo que brinda a los inversores opciones en todas las ubicaciones y tipos de proyectos.
Impacto comunitario: Muchos proyectos involucran viviendas, espacios comerciales o desarrollos de uso mixto, que contribuyen a la revitalización económica local.
Financiamiento y papel de los préstamos en la inversión inmobiliaria EB-5
La mayoría de los proyectos inmobiliarios EB-5 utilizan una combinación de fuentes de financiamiento conocidas como estructura de capital, que generalmente combinan préstamos bancarios senior, capital del desarrollador y contribuciones de inversionistas EB-5. Los préstamos senior de bancos o prestamistas institucionales proporcionan un nivel básico de seguridad financiera, mientras que el capital EB-5 a menudo se estructura como financiamiento de entresueldo y de capital. Este enfoque distribuye el riesgo y garantiza que los grandes proyectos no dependan únicamente de los fondos de los inversores inmigrantes.
Además de las estructuras tradicionales, en los últimos años han surgido modelos innovadores de préstamos EB-5 que pueden reducir las barreras financieras iniciales para los inversionistas mientras mantienen el cumplimiento del Servicio de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos (USCIS). Estas opciones incluyen líneas de crédito con garantía hipotecaria, préstamos de instituciones financieras autorizadas y planes de pago en cuotas en función del proyecto. En la actualidad, algunos centros regionales ofrecen programas de préstamos patentados con plazos más cortos o contribuciones parciales por adelantado, lo que hace que la EB-5 sea más accesible para los inversionistas que pueden no tener el monto total de la inversión disponible de inmediato. Para obtener un desglose detallado de estos enfoques de financiamiento, consulte nuestra guía detallada sobre Financiamiento de su inversión: modelos innovadores de préstamos EB-5.
Al comprender las estructuras tradicionales e innovadoras de préstamos, los inversores pueden evaluar mejor cómo se financia un proyecto, cómo se distribuyen los riesgos y si el modelo de financiamiento se alinea con sus objetivos financieros y de inmigración.
Riesgos y desafíos a considerar
Es importante reconocer que la inversión inmobiliaria EB-5 conlleva riesgos:
Riesgo de mercado: Los valores de las propiedades fluctúan con los ciclos económicos. Una recesión puede afectar la viabilidad del proyecto.
Retrasos en el desarrollo: La construcción puede enfrentar retrasos, sobrecostos o desafíos de permisos, lo que puede afectar la creación de empleo.
Riesgo de inmigración: Si no se cumplen los requisitos de creación de empleo, el resultado de inmigración del inversionista puede verse afectado.
Riesgo regulatorio: Las reglas EB-5 y las regulaciones de bienes raíces pueden cambiar con el tiempo, lo que requiere adaptabilidad.
Los inversionistas también deben verificar que los fondos cumplan con los requisitos de USCIS demostrando su origen legal. Es importante revisar cuidadosamente los documentos de oferta, las estructuras financieras y los análisis de creación de empleo.
Debida diligencia esencial: cómo asegurar su inversión inmobiliaria EB-5
Al seleccionar una inversión inmobiliaria EB-5, la debida diligencia es esencial. Una revisión exhaustiva garantiza que su inversión respalde tanto el cronograma de inmigración como los objetivos financieros.
Pasos clave en la debida diligencia integral
Revisar a fondo los documentos legales y financieros: Realice una evaluación detallada de los planes de negocios, los informes de impacto económico, las presentaciones legales y las credenciales del desarrollador. Los inversionistas también deben verificar que los fondos cumplan con los requisitos de USCIS demostrando su origen legal.
Evaluar la ubicación del proyecto y la demanda del mercado: Los proyectos ubicados en áreas de empleo específicas (TEA) o regiones de alta demanda a menudo califican para un umbral de inversión reducido al tiempo que ofrecen un mayor potencial de empleo. Una comprensión cercana de la dinámica del mercado local es crucial para medir la viabilidad del proyecto a largo plazo.
Confirmar el cumplimiento de la USCIS y las proyecciones de empleo: Asegúrese de que el centro regional o el proyecto mantenga una designación activa de USCIS y tenga un sólido historial de aprobaciones (Peticiones I-526 e I-829). Los pronósticos transparentes y conservadores de creación de empleo respaldados por estudios económicos creíbles ayudan a proteger a los inversores de los riesgos de cumplimiento.
Trabajar con abogados y asesores EB-5 con experiencia: La orientación legal es esencial para validar los términos del proyecto, confirmar que los fondos permanecen «en riesgo» según sea necesario y alinear el cronograma de inmigración con los hitos de inversión. En Colombo & Hurd, nuestros abogados especializados en EB-5 brindan la información legal y financiera necesaria para salvaguardar su inversión y garantizar el cumplimiento en cada etapa.
Herramientas prácticas de evaluación para proyectos inmobiliarios EB-5
Al revisar un proyecto potencial, los inversores pueden utilizar los siguientes criterios:
| Factor de evaluación | Qué buscar | Por qué es importante |
| Plan de creación de empleo | Análisis claro de trabajos directos, indirectos e inducidos | Garantiza el cumplimiento de USCIS |
| Estructura financiera | Uso de financiamiento senior y porcentaje de fondos EB-5 | Estabilidad del proyecto |
| Historial de desarrolladores | Proyectos exitosos anteriores, especialmente en EB-5 | Reduce el riesgo de no completar |
| Destino TEA | Confirmación de la situación rural o de alto desempleo | Puede calificar para un umbral más bajo y un procesamiento más rápido |
| Estrategia de salida | Planifique cómo se paga a los inversores | Aclara el resultado de la inversión a largo plazo |
Ejemplos de casos hipotéticos
Ejemplo 1: Desarrollo de uso mixto en una TEA
Un proyecto de revitalización del centro que combina comercio minorista, vivienda y hospitalidad. El capital EB-5 complementa el financiamiento bancario, creando más de 200 empleos a través de la construcción y las operaciones.
Ejemplo 2: Centro de vida para personas mayores
Ubicado en una TEA rural, el proyecto aborda las necesidades de la comunidad al tiempo que genera empleos en atención médica, hospitalidad y administración de propiedades.
Estos ejemplos ilustran cómo se pueden estructurar los proyectos inmobiliarios EB-5, pero no representan recomendaciones de inversión.
Para obtener una perspectiva basada en datos, consulte nuestro análisis de las tendencias de adjudicación EB-5 del primer trimestre del año fiscal 2025 por el abogado de Colombo & Hurd, Dallan Bunce.
Preguntas frecuentes
No. Las compras de casas personales o propiedades residenciales pasivas no califican. Las inversiones deben destinarse a una nueva empresa comercial que cree empleos.
Los trabajos se cuentan como directos, indirectos e inducidos, a menudo a través de modelos económicos aprobados por USCIS.
No necesariamente. Si bien los activos tangibles brindan comodidad, aún se aplican riesgos como los cambios en el mercado y los retrasos en la construcción.
Los proyectos TEA califican para el umbral inferior de $ 800,000 y pueden beneficiarse de visas reservadas, mientras que los proyectos que no son TEA requieren $ 1,050,000.
Generalmente, los fondos deben permanecer invertidos hasta que el inversionista logre la residencia permanente, lo que puede demorar varios años dependiendo de la disponibilidad de visa.
¿Son los proyectos inmobiliarios la inversión EB-5 adecuada para usted?
Los proyectos inmobiliarios representan una opción familiar y ampliamente utilizada dentro del marco EB-5. Ofrecen activos tangibles, una estructura clara para la creación de empleo y disponibilidad de proyectos en los EE. UU. Al mismo tiempo, la inversión inmobiliaria EB-5 es solo uno de varios enfoques posibles.
La situación de cada inversionista es diferente y la elección correcta depende de factores como la tolerancia al riesgo, los plazos de procesamiento y los objetivos de inmigración. La diligencia debida exhaustiva y la orientación profesional son esenciales para evaluar si los bienes raíces o cualquier otra opción EB-5 se alinean mejor con los objetivos de un inversionista.
